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Die Wohnungsbaugenossenschaft Märkische Scholle und die Charlottenburger Baugenossenschaft sind beides gestandene Berliner Wohnungsunternehmen. Während die Märkische Scholle mit derzeit rund 5.400 Mitgliedern im Jahre 1919 gegründet wurde und insgesamt über 3.541 Wohnungen in verschiedenen Stadtteilen des alten Westberlins ihr Eigen nennt, wird die Charlottenburger Baugenossenschaft im nächsten Jahr - und zwar exakt am 08. Februar - sogar schon stolze 100 Jahre alt. Darüber hinaus berichtet Vorstandsmitglied Rudolf Orlob von seinen etwa 6.500 Wohnungseinheiten in Spandau, Reinickendorf, Steglitz, Wilmersdorf, Charlottenburg oder Weißensee, von denen rund die Hälfte dem Denkmalschutz unterliegen, weiter von 11.500 Genossenschaftsmitgliedern und vergleichsweise gewaltigen Investitionen in die Modernisierung der Bestände. Diese beliefen sich in den vergangenen fünf Jahren regelmäßig auf zwischen 12 und 16 Millionen Euro, in diesem und im kommenden Jahr werden es wegen eines Großvorhabens mit insgesamt 563 komplex zu sanierenden Wohnungseinheiten im Reinickendorfer Meller Bogen sogar knapp 20 Millionen Euro sein. Trotz der auch in der Hauptstadt anzutreffenden Probleme für die Wohnungswirtschaft mit Bevölkerungsrückgang, Stadtflucht, Hartz IV-Gesetzgebung und ständig steigender Kosten für Abfall, Wasser und Energie sind die Leerstände in beiden Genossenschaften verschwindend gering und dürften wohl auch aus den vergleichsweise moderaten durchschnittlichen Nettokaltmieten in Höhe von 4,10 - 4,50 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche resultieren. Dazu kommen dann noch, wie Vorstandsmitglied Gerd Hauke von der Märkischen Scholle ergänzt, etwa 2,15 - 2,50 Euro pro Quadratmeter Betriebskosten. "Und insofern eine zweite Miete, wobei die Menschen logischerweise natürlich nur die Gesamtsumme sehen."

Rudolf Orlob und Gerd Hauke sind sich einig: "Die einzige Möglichkeit für uns als Wohnungsunternehmen, die Mieten in einem wettbewerbsfähigen Rahmen und insofern für unser Klientel erträglich zu gestalten, besteht darin, mit Investitionen in den Bestand den ausufernden Betriebskosten entgegenzusteuern. Gegen die Gas-, Strom- und Wasserpreise oder gegen die Müllgebühren können wir uns nicht wehren. Also müssen wir den Verbrauch reduzieren und das erreichen wir vor allem mit Substanzverbesserungen im haustechnischen Bereich in Verbindung mit einer besseren Wärmedämmung unserer Gebäude." Wenn dazu über die thermische Nutzung der Sonnenenergie auch noch die natürlichen fossilen Ressourcen geschont werden können und davon wiederum die Umwelt mit dem Wegfall vieler Tonnen Kohlendioxid profitiert, dann hat man doppelt Mehrwert geschaffen und kann sich auch der positiven Reaktion seiner Mieter sicher sein. Über eben jene brauchen sich die beiden Vorstände mit ihren für Berlin und darüber hinaus beispielhaften Projekten im Meller Bogen oder in der Herbststraße in Berlin-Reinickendorf demnach auch nicht zu beschweren. "Die Zustimmung bei unseren Mietern war und ist groß", so Gerd Hauke und Rudolf Orlob ergänzt: "Wir als Wohnungsunternehmen stehen heute in der Pflicht, alle möglichen Maßnahmen zur Heizkostensenkung zu ergreifen. Nur muss man das vernünftig und mit den richtigen Partnern tun."

Diese waren bei beiden Projekten und Bauherren die gleichen, wobei sowohl im Meller Bogen als auch in der Herbststraße Mercedöl-Feuerungsbau als Generalauftragnehmer fungierte. Mercedöl-Feuerungsbau, 1961 vor allem mit dem Geschäftszweck gegründet, die damals gebräuchlichen Kohleöfen durch solche mit Öl als Brennstoff zu ersetzen, beschäftigt heute in Berlin und in der brandenburgischen Niederlassung Kyritz insgesamt 115 Mitarbeiter. "Dabei sind wir", so Prokurist Stefan Radtke, "wie unser Firmenname vielleicht vermuten läßt, schon lange nicht mehr nur im Bereich der Ölfeuerungsanlagen tätig. Vielmehr reicht unser Leistungsangebot in der Heiztechnik von der Gasetagenheizung über die moderne Brennwerttechnik bis hin zur Solarthermie oder den Bau kompletter Fernwärmestationen. In der Versorgungstechnik übernehmen wir den Tankbau und errichten Erdgasanschlüsse und in der Sanitärtechnik sorgen unsere Mitarbeiter für die sichere Verbindung zum Be- und Entwässerungsnetz und natürlichen richten wir auch komplette Bäder nach den Wünschen unserer Kunden ein.
Wir freuen uns, sagen zu können, dass wir rund 8.000 - 10.000 Kunden betreuen."

Dazu gehören neben den Privatkunden auch der Vattenfall-Konzern oder das Berliner Gasversorgungsunternehmen GASAG zu den Stammkunden des mittelständischen Berliner Familienunternehmens.
Der Einbau zweier besonders wirtschaftlicher Viessmann Gas-Brennwert-Heizkessel mit einer Gesamtleistung von 1.440 Kilowatt in die Bundespressekonferenz am Berliner Schiffbauerdamm im Auftrag der GASAG zählt ganz sicher zu den das Firmenrenommee steigernden Referenzen.

Doch zurück zu den Sanierungsmaßnahmen der Märkischen Scholle in der Herbststraße und der Charlottenburger Baugenossenschaft im Meller Bogen. Auch hier wurde im Interesse der Mieter und der Umwelt auf die Solarwärme zur Betriebskostensenkung und als mittlerweile ausgewiesener Spezialist für ökologische Energielösungen auf die Kompetenz der Mercedöl (MF) gesetzt. Sowie mit der Pabel GmbH aus Berlin-Pankow auf eine weitere Fachfirma, die sich bereits seit ihrer Gründung vor 14 Jahren praktisch ausschließlich mit maßgeschneiderten und innovativen Solarsystemen und -techniken beschäftigt. Ganz offensichtlich mit Erfolg, denn immerhin erhielt die noch junge Firma für ihr "innovatives, integriertes Konzept für die warmmietenneutrale solare Sanierung von Geschosswohnbauten durch solarthermische Großanlagen" bereits im Jahr 2002 den Deutschen Solarpreis in der Kategorie "Solares Bauen" verliehen. Und deren Solare Energie Zentrale (SEZ), welche die Kollektor- und die Kesselanlage zu einer einzigen Energieanlage mit zwei Wärmeerzeugern, hier Gas-Brennwerttechnik und dort die Sonne, vereint, für Rudolf Orlob von der Charlottenburger Baugenossenschaft ganz klar die Schlüsselfunktion für eine nachweislich effektive Nutzung der Sonnenenergie zur Warmwasserbereitung und zur Heizungsunterstützung zukommt.

Der Vorstand zeigt sich im OSTBAU-Gespräch überzeugt: "Nur durch die ausgezeichnete Zusammenarbeit und die Professionalität von Mercedöl, Parabel und unserem Planungsbüro konnte das Projekt im Meller Bogen so reibungslos ablaufen." Und derartig gute Resultate hervorbringen. Für die Nettokollektorenfläche von insgesamt 562 Quadratmetern wurden sechs SEZ eingebaut, deren Regelungstechnik dafür sorgt, dass die Energie immer unter dem Gesichtspunkt maximaler Effizienz eingesetzt wird. Das wiederum meint zum einen die Heizungsunterstützung und zum anderen die konsequente Vorrangnutzung der Solarenergie, zum Beispiel für die Deckung von Zirkulationsverlusten oder die regelmäßig durchzuführende Legionellenschaltung. Insofern ist die Solare Energiezentrale nicht nur eine große thermische Solaranlage, sondern auch ein hochkomplexes Energiemanagementsystem. Zwingend notwendig sind dafür der Einsatz von moderner Messtechnik und eine ständige Überwachung der Anlage. Dabei ist eine Fernüberwachung heute bereits als Standard anzusehen und durch die Internettechnologie günstig umzusetzen, wobei auf einfache Weise auch eine Visualisierung möglich ist. So lassen sich ausgefallene Bauteile direkt identifizieren und können durch den Wartungsdienst umgehend repariert werden.

Maximale Effizienz bedeutet im konkreten Fall im Meller Bogen eine Energieeinsparung von 2.310 Megawattstunden oder 42 Prozent pro Jahr und 1.500 Tonnen Kohlendioxid weniger für die Atmosphäre bei gleichzeitigen Aufwendungen von etwa 1.050 Euro pro Wohnung, was wiederum eine Amortisationszeit von rund 15 Jahren erwarten läßt. "Dabei darf aber keineswegs unerwähnt bleiben, dass die erreichten Einspareffekte nicht allein der Solarthermie geschuldet sind. Vielmehr sind sie das Ergebnis unserer Gesamtmaßnahme im Meller Bogen, denn neben den Solaranlagen haben wir hier auch die dezentrale Warmwasserbereitung durch eine zentrale ersetzt, die Heizung von Öl auf Gas umgestellt und dafür ein Nahwärmenetz mit zentralem Kesselhaus errichtet sowie nicht zuletzt auch das gesamte Gebäude mit einer 12 Zentimeter dicken Wärmedämmung versehen. Insofern sind unsere 42 Prozent ganz eindeutig ein Optimalwert und keineswegs die normale und deshalb nun überall erreichbare Folge des Einsatzes solarthermischer Anlagen."

Das bestätigt so auch Gerd Hauke. "Bei der umfassenden Sanierung der haustechnischen Anlagen unserer Bestände in Reinickendorf, insgesamt ging es dabei um 304 Wohneinheiten, haben wir sieben Solare Energiezentralen eingebaut, von denen wir eine durchschnittliche jährliche Energieeinsparung von 35 Prozent erwarten. Das würde über die gesamte Laufzeit der Anlagen gesehen einer Einsparung von rund 2,2 Millionen Euro entsprechen, wobei sich bei uns der solare Investitionsanteil an der Gesamtmaßnahme auf rund 350.000 Euro belief, was wiederum umgelegt auf die einzelne Wohneinheit einem Kostenaufwand von rund 1.100 Euro entspricht." Den wiederum die Märkische Scholle alleine tragen wird, weil die Genossenschaft auf Modernisierungszuschläge gegenüber ihren Mietern trotz der neuen Kollektorenfelder auf ihren Dächern verzichtet. Bei der Charlottenburger Baugenossenschaft erfolgt ein Modernisierungszuschlag von 0,10 Euro pro m² Wohnfläche. Bei einer Einsparung von insgesamt 0,22 Euro pro m² Wohnfläche bleibt somit immer noch einen Gewinn für den Mieter. Die reinen Kollektorflächen, die SEZ und nicht zuletzt auch die Pufferspeicher zum "Warmhalten" der eingefangenen Energie, die - wie Stefan Radtke erläutert - insofern ganz wichtig sind, weil sie gesteuert über die SEZ dafür sorgen, "dass am Morgen beim Duschen tatsächlich das von der Sonne erwärmte Wasser des Vortages zum Einsatz kommt", werden nun auf Basis eines langfristigen Vertrages von der Mercedöl-Feuerungsbau GmbH regelmäßig kontrolliert und gewartet.

Die Erfahrungen und Ergebnisse der beiden Wohnungsgenossenschaften kommen auch dank einer intensiven Presse- und Öffentlichkeitsarbeit über den Verband Berlin-Brandenburgischer Wohnungsunternehmen (BBU), dem immerhin 366 Wohnungsunternehmen angehören, in der Branche an. So bezeichnete Ingrid Vogler von der BBU das Engagement der Charlottenburger Baugenossenschaft und der Märkischen Scholle als beispielhaft für die nachhaltige Bewirtschaftung von Wohnungen: "Die beiden Projekte greifen die bisherige Erfahrung auf, dass integrierte Solartechnik, also Solarnutzung, die in der Regel mit dem konventionellen System abgestimmt wird, im Geschosswohnungsbau effizient ist. Mit der Solarwärmenutzung können nachhaltige, sprich signifikante Betriebskosteneinsparungen erzielt werden."

Aber beileibe nicht nur bei der Verwaltung oder dem Bau großer Gebäude. Unisono berichten sowohl Rudolf Orlob als auch Gerd Hauke über Telefonate mit privaten Hausbesitzern, die gern ihre Energiekosten über die Nutzung der Sonnenenergie senken würden. Denen empfehlen die Vorstände bei der Planung einer solarthermischen Anlage in jedem Falle die Beratung durch externe Fachleute. Denn neben der technischen Realisierbarkeit an sich, sind, so die aktuellen Erfahrungen der beiden Berliner Wohnungsgenossenschaften, fundierte Vorüberlegungen zur Wirtschaftlichkeit im Hinblick auf die Planung für das Erreichen der Zielstellungen, die immer individuell zum Zustand des betreffenden Gebäudes oder zum Ausmaß der Sanierung passen müssen, ganz entscheidende Faktoren für den Maßnahmeerfolg. Dazu abschließend der Prokurist der Mercedöl GmbH: "Für die richtige Dimensionierung einer thermischen Solaranlage ist zum Beispiel der tatsächliche Warmwasserverbrauch eine wichtige Größe. Der sollte am besten aus dem durchschnittlichen Wasserverbrauch in den Sommermonaten ermittelt werden. Im Zweifelsfall ist statt der in der Anlagentechnik oft anzutreffenden Über-, eher eine Unterdimensionierung anzusetzen.

"Zeitschrift Ostbau" Ausgabe 04/06 Artikel von Herrn Jürgen Raabe